Koopakte

De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als de koopakte zonder notariële tussenkomst is opgesteld zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen geregeld.
En juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een 'voorlopige' koopakte wordt ondertekend. Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten. Een koopakte, ook al wordt deze vaak de 'voorlopige' koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, dan zit u er al aan vast! Immers een mondelinge overeenstemming is bindend! De term voorlopig betekent alleen, zoals eerder aangegeven, dat de eigendom nog moet overgaan van verkoper naar koper.
Uitsluitend wanneer u in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden heeft opgenomen, kunt u in principe zonder verdere kosten van de koop af. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat u van uw koop af kan komen wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft.

Bouwprojecten
Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt weer het belang van tijdige inschakeling van de notaris. Hij kan alle juridische consequenties op dit terrein overzien. Zo worden geschillen over nakoming van de overeenkomst voorkomen. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Die notaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich. Zet ook hier niet te snel uw handtekening onder de koopovereenkomst. U moet vooraf zeker weten, dat u de hypotheek kunt rondkrijgen. Want als u getekend heeft zonder de financiering als ontbindende voorwaarde op te nemen en dan tot de ontdekking komt dat u de koopsom niet kunt opbrengen, dan moet u een hoge boete (meestal 10% van de koopsom) betalen om van de koop af te komen.

In samenwerking met o.a. de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is een model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende Algemene Voorwaarden en toelichting opgesteld. In dit model zijn de rechten en plichten van de koper van een nog (af) te bouwen huis en de aannemer zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.
In het model koop-/aannemingsovereenkomst zijn regels opgenomen, die betrekking hebben op:

• tijdstip van eigendomsoverdracht van grond en huis
• grootte van de waarborgsom
• wijze van betaling
• moment van oplevering.

Bij de koop-/aannemingsovereenkomst horen ook algemene voorwaarden. Daarin worden voor de koop en bouw van woningen onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw van toepassing zijn. Voorbeelden daarvan:

• gevolgen van wijziging in de bouw
• aanleg van leidingen
• controle op de uitvoering
• onderhoudstermijn
• aansprakelijkheid van de aannemer
• garantieregeling.

De notaris kan koper en verkoper informeren over de bijzonderheden van de modelovereenkomst en de (financiële) zekerheid bij toepassing van de algemene voorwaarden. Ook de minder voordelige en ingewikkelde aspecten licht hij toe. Dat brengt zijn positie met zich mee.

 

Opstalverzekering

Wanneer u een eigen huis heeft is een opstalverzekering onmisbaar. Ten eerste omdat uw eigen huis waarschijnlijk uw kostbaarste bezit is. Ten tweede omdat uw hypotheekverstrekker u vaak verplicht om een opstalverzekering af te sluiten. Een opstalverzekering dekt schade aan uw huis, schuurtjes, schuttingen, leidingen, verwarming en sanitair. U bepaalt zelf hoeveel risico u wilt lopen en, daarmee samenhangend, hoeveel premie u betaalt. Een ander belangrijke premie-indicator is de herbouwaarde van uw huis. De herbouwwaarde is de waarde van uw huis wanneer u dat helemaal opnieuw op zou moeten bouwen. De waarde van de grond kunt u hierbij buiten beschouwing laten. Het materiaal waarvan uw huis gemaakt is, speelt wel een belangrijke rol bij de premiebepaling. Wanneer u een harde dakbedekking en betonnen tussenvloeren heeft, betaalt u bijvoorbeeld minder premie dan wanneer u een rieten dak en houten tussenvloeren heeft. Verder variëren de premies tussen verzekeraars onderling. Ook de regio waarin u woont is medebepalend voor de door u verschuldigde premie. De premie is het hoogste in de randstad, het laagst op het platteland. Let er wel goed op of u niet over- of onderverzekerd bent. Wanneer u uw woning voor minder geld heeft verzekerd dan de herbouwwaarde van uw huis bent u onderverzekerd. Bij schade krijgt u in dat geval minder dan de werkelijke kosten vergoedt. Oververzekering is voornamelijk zonde van het geld. Als u uw huis voor een te hoog bedrag verzekerd heeft, betaalt u in verhouding namelijk teveel premie. En dat terwijl u bij schade toch nooit meer dan de werkelijke waarde uitgekeerd krijgt. De volgende opstalverzekeringen worden hier besproken: Uitgebreide opstalverzekering, Extra uitgebreide opstalverzekering, Meest uitgebreide opstalverzekering.

Uitgebreide opstalverzekering: De uitgebreide opstalverzekering is in feite de basisopstalverzekering. Elke verzekeraar biedt dezelfde dekking, maar desondanks zijn er grote verschillen in de premies. De uitgebreide opstalverzekering dekt: Schade door brand, blikseminslag en ontploffing Schade door luchtverkeer Schade door storm (minimaal windkracht 7 en een eigen risico van minimaal 250 euro) Schade door water, onvoorzien gestroomd uit een aquarium of waterbed Schade door inbraak Schade door oliestookinstallaties en leidingen en olietanks Schade door rook en roet Schade door rellen en opstootjes Schade door vandalisme na wederrechtelijk het woonhuis binnendringen Schade door regen, sneeuw of smeltwater (niet bij nalatigheid of slecht onderhoud) Schade door aanrijding en aanvaring Schade door lekkages in de waterleiding en in de CV-installatie. U kunt wel aanvullingen regelen op deze basisdekking. Dit kost u uiteraard wel extra premie. De meest voorkomende aanvullingen zijn: Schade aan tuinaanleg Opruimingskosten Saneringskosten van grond en water Noodvoorzieningen Extra herstelkosten op last van de overheid Huurderving Schade ten gevolge van natuurrampen (zoals aardbevingen en overstromingen), kernreacties, molest (bijvoorbeeld oorlogsgeweld) en achterstallig onderhoud is altijd uitgesloten van dekking.

Extra uitgebreide opstalverzekering: De extra uitgebreide opstalverzekering biedt dezelfde dekking als de uitgebreide opstalverzekering, maar kent standaard een aantal aanvullingen. Dit zijn: Hak-, breek- en herstelwerk bij waterschade door vorst Hak-, breek- en herstelwerk bij waterschade door andere oorzaak Reparaties aan leidingen en installaties ontstaan door vorst Reparaties aan leidingen en installaties door andere waterschade (behalve als de schade ontstaat door normale slijtage of onvoldoende onderhoud) Schade door water dat via de straat het woonhuis binnenkomt Schade door omvallen van hijskranen en heistellingen, anders dan door storm Schade door omvallen van bomen Meest uitgebreide opstalverzekering Wanneer u zo weinig mogelijk risico wilt lopen, kiest u voor de meest uitgebreide opstalverzekering. Deze verzekering dekt schade ten gevolge van vrijwel 'elk plotseling en onverwacht van buiten komend onheil'. Een aantal schadeoorzaken zijn echter altijd uitgesloten van dekking. Dit geldt bijvoorbeeld voor schade ten gevolge van natuurrampen (zoals aardbevingen en overstromingen) en kernreacties. Veel verzekeraars hanteren bovendien standaard een eigen risico per gebeurtenis bij de meest uitgebreide opstalverzekering. De hoogte van dit eigen risico varieert van verzekeraar tot verzekeraar.

Herbouwwaarde

 

Wanneer u een opstalverzekering afsluit moet u bij het vaststellen van het verzekerde bedrag uitgaan van de herbouwwaarde. Dat is de waarde die uw huis heeft als u het op dat moment opnieuw zou moeten bouwen. Het zijn dus de bouwkosten van uw huis. De waarde van de grond kunt u er buiten laten. Om de waarde van uw huis ook in de toekomst op peil te houden, wordt het verzekerde bedrag jaarlijks per 1 mei aangepast. Hiervoor wordt de bouwkostenindexcijfer van het Centraal Bureau voor de Statistiek gebruikt.

 

Indexclausule

 

Veel verzekeraars werken bij een inboedel- en opstalverzekering met een indexclausule. Dat betekent dat de verzekerde waarde jaarlijks wordt aangepast aan de door het Centraal Bureau voor Statistiek  berekende prijsindex voor inboedels. Voor de opstalverzekering geldt de stijging van de bouwkosten als maatstaf.