Topcities financieel

Koopakte

De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als de koopakte zonder notari�le tussenkomst is opgesteld zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen geregeld.
En juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een 'voorlopige' koopakte wordt ondertekend. Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten. Een koopakte, ook al wordt deze vaak de 'voorlopige' koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, dan zit u er al aan vast! Immers een mondelinge overeenstemming is bindend! De term voorlopig betekent alleen, zoals eerder aangegeven, dat de eigendom nog moet overgaan van verkoper naar koper.
Uitsluitend wanneer u in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden heeft opgenomen, kunt u in principe zonder verdere kosten van de koop af. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat u van uw koop af kan komen wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft.

Bouwprojecten
Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt weer het belang van tijdige inschakeling van de notaris. Hij kan alle juridische consequenties op dit terrein overzien. Zo worden geschillen over nakoming van de overeenkomst voorkomen. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door ��n notaris behandelen. Die notaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich. Zet ook hier niet te snel uw handtekening onder de koopovereenkomst. U moet vooraf zeker weten, dat u de hypotheek kunt rondkrijgen. Want als u getekend heeft zonder de financiering als ontbindende voorwaarde op te nemen en dan tot de ontdekking komt dat u de koopsom niet kunt opbrengen, dan moet u een hoge boete (meestal 10% van de koopsom) betalen om van de koop af te komen.

In samenwerking met o.a. de Koninklijke Notari�le Beroepsorganisatie is een model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende Algemene Voorwaarden en toelichting opgesteld. In dit model zijn de rechten en plichten van de koper van een nog (af) te bouwen huis en de aannemer zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.
In het model koop-/aannemingsovereenkomst zijn regels opgenomen, die betrekking hebben op:

tijdstip van eigendomsoverdracht van grond en huis
grootte van de waarborgsom
wijze van betaling
moment van oplevering.

Bij de koop-/aannemingsovereenkomst horen ook algemene voorwaarden. Daarin worden voor de koop en bouw van woningen onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw van toepassing zijn. Voorbeelden daarvan:

gevolgen van wijziging in de bouw
aanleg van leidingen
controle op de uitvoering
onderhoudstermijn
aansprakelijkheid van de aannemer
garantieregeling.

De notaris kan koper en verkoper informeren over de bijzonderheden van de modelovereenkomst en de (financi�le) zekerheid bij toepassing van de algemene voorwaarden. Ook de minder voordelige en ingewikkelde aspecten licht hij toe. Dat brengt zijn positie met zich mee.

Voetangels en klemmen �

Koop en verkoop van een huis kan de huidige en toekomstige eigenaar voor onverwachte problemen plaatsen. Bovendien bevatten de stukken van makelaar, notaris of bank geen alledaags taalgebruik. Zonder volledigheid te pretenderen komen in deze paragraaf enkele bijzondere gevallen, voetangels en klemmen aan de orde.

Erfpacht.
Niet altijd staat een huis op 'eigen' grond, soms is die grond door bijvoorbeeld de gemeente in erfpacht aan de huiseigenaar uitgegeven. In die gevallen moet aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks terugkerend bedrag worden betaald. Dit bedrag, de erfpachtcanon, wordt vaak voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld; daarna kan de canon worden herzien. De verkoper zal bij het sluiten van de koopovereenkomst hierover aan de koper informatie moeten verschaffen. De koper moet dus rekening houden met extra (vaak aanzienlijke, jaarlijkse) lasten.

Huisvestingsvergunning.
Wie een huis koopt krijgt daarmee niet automatisch het recht om er ook daadwerkelijk in te gaan wonen. Daarvoor is in een aantal gemeenten - en beneden een bepaalde koopprijs - een huisvestingsvergunning nodig. In de 'voorlopige' koopakte kan de ontbindende voorwaarde worden opgenomen dat de koop niet doorgaat als geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Bij de koop van een flat is bovendien in veel gevallen toestemming tot bewoning van de medebewoners nodig. Ook hierover kan een ontbindende voorwaarde worden opgenomen in de 'voorlopige koopakte'.

Waarborgsom.
De 'voorlopige' koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen, de waarborgsom. Deze wordt bij de notaris gestort en door hem beheerd totdat de leveringsakte is getekend. Het bedrag komt meestal overeen met de boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper ontbinding van de overeenkomst verlangt. In plaats van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris worden gegeven.

Verwachtingen.
De koper heeft bepaalde verwachtingen van de aankoop van een huis. Hij moet de eigendom verkrijgen van het huis met de eigenschappen die hij mag verwachten. Is bijvoorbeeld de garage zonder vergunning tot studeerkamer verbouwd en weet de verkoper dat de koper de studeerkamer als zodanig wil gebruiken? In zo'n geval moet de verkoper de koper waarschuwen dat de gemeente misschien zal eisen de garage in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Als de verkoper deze informatieplicht niet nakomt, dan kan de koper nakoming of herstel vorderen of de overeenkomst ontbinden. De verkoper kan dan een boete verschuldigd zijn, meestal van hetzelfde bedrag als andersom het geval is. Overigens zal de notaris bevorderen dat dergelijke zaken voor het sluiten van de koopovereenkomst ter sprake worden gebracht.

Lasten en beperkingen.
De verkoper moet de koper vertellen of er bijzondere lasten en beperkingen op het huis rusten. Bijvoorbeeld erfdienstbaarheden of huurovereenkomsten. Pas als de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard kan de verkoper ervan uitgaan dat de koper niet kan klagen. De notaris kan de verkoper helpen voor het sluiten van de koopovereenkomst de bijzondere lasten en beperkingen op een rijtje te zetten.

Bodemvervuiling.
Niet alleen bij bedrijfsterreinen, maar ook bij de koop van huizen speelt steeds vaker het probleem van bodemverontreiniging. Als dat gevaar bestaat, dan is een praktische en juridische regeling nodig. De notaris adviseert over de noodzaak van bodemonderzoek en over een regeling die de (financi�le) risico's tussen partijen verdeelt.

Opletten.
Voordat u een koopovereenkomst aangaat moet u ook nog andere zaken nagaan:

komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
komt u in aanmerking voor nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?
moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?
voor wiens rekening komen de kosten van over dracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?
moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?
kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?
zijn - als het huis wordt verhuurd - huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?
kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden.
komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt

Bron: notaris.nl

Financieel

notaris nieuws (1)

Koopakte

notaris nieuws (2)

notaris nieuws (3)